住宅ローン変動金利の「5年ルール」と「125％ルール」
こんにちは、代表の三原です。
不動産購入を検討されるお客様から「住宅ローンは変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか? 」
という質問をよく受けます。
まず、実際に過去の金利はどのように推移しているのでしょうか。
以下の表は、民間金融機関の住宅ローン金利の推移表です。
※フラット35ホームページ引用
2009年から今年2023年まで14年間の変動金利は2.475％のまま横ばい状態で、現在も最低水準を保ち続けています。
実際に適用される金利は、お客様の属性やローン申込み金融機関による金利優遇条件（給与振込やライフライン使用料の口座指定、取扱い金融機関のクレジットカードの申込等）を満たし、その店頭金利から更に引き下げられたものになります。
近年は変動金利が低水準のため、変動金利を選ぶ方が多いです。変動金利は「短期プライムレート」と呼ばれる、1年以内の融資に適用される最優遇（プラム）金利を基準に変動します。短期プライムレートは日銀の定める政策金利に連動するため、変動金利は、事実上日銀の金融調節に左右されるといえます。
【変動金利のメリット・デメリット】
メリット：固定金利型・固定金利期間選択型に比べて低金利。このまま低金利が長く続くのであれば、固定金利よりも圧倒的に有利な金利方式です。
デメリット：金利が上昇した場合、毎月の返済額に影響を受ける。
【変動金利型の「5年ルール」と「125％ルール」】
変動金利型では、低い金利で融資を受けられる反面、返済期間中の金利変動に常に返済額が影響されることになります。そのため、急激な金利上昇時に借入者に負担がかからないように、「5年ルール」と「125％ルール」という特別な措置があります。
注意：元金均等返済では「5年ルール」と「125％ルール」が使えないこともあるので金融機関に確認が必要です。
どちらも急激な金利上昇がおこった時に、毎月の返済額で家計を圧迫しないように借入者を守る制度で、毎月の返済額の影響が限定的でも、利息と元本の未払い分が残り続けるため、どこかで精算（支払い）する必要があります。
変動金利の仕組み、固定金利との違いを充分に理解して、自分の将来設計にあった住宅ローンを選びましょう。
