「家を売却するのは、とても大変な作業なのでは？」
いざ不動産を売却したいと思った時、何から手をつけてよいのか分からない人も多いのではないでしょうか。
不動産売却のために必要な行動を大きく７つに分類しました。
①情報収集をして依頼する不動産会社を決める
②査定（評価）金額を出してもらう
③金額に納得したら不動産会社と媒介契約を締結
④売却活動
⑤売買契約を締結
⑥決済・引き渡しの準備
⑦残代金の決済、物件の引き渡し
①情報収集をして依頼する不動産会社を決める
所有している不動産が一体どれくらいの金額で売れるのか誰しも気になるところだと思います。そのため、査定（評価）を依頼する不動産会社を決めなくてはいけません。
有名な大手の不動産会社か、売却を考えている不動産がある地元の不動産会社か 、情報収集というと面倒くさく感じられるかもしれませんが、インターネットで必要な情報を調べるだけなので誰でもできます。パソコンでもスマートフォンでも不動産会社のホームページやSNSなどのネットリサーチをされて査定を依頼する不動産会社を決められるケースが実際多いと思われます。それぞれの不動産会社や担当者を比較し、自分にピッタリ合って信頼できると感じたところを選ぶことが大切です。
②査定（評価）金額を出してもらう
不動産会社を決めたら売却を検討されている不動産の査定依頼をします。査定は机上査定（売却予定の不動産を訪問することなく、顧客からもらった情報を基に査定書を作成し、メールや郵送でお送りする方法）と訪問査定（売却予定の不動産を訪問して確認し、その上で査定書を作成して後日提出する方法）の2つがあります。
机上査定は「現地確認をしていない」ことから生じる正確性が担保されないことです。あくまでもお客様からのヒアリングや取引事例からの価格の算出になるため、顧客の売却希望額との剥離が生じるケースも少なくありません。
つまり、机上査定では後になって査定金額が変わることもあるので訪問査定をおすすめします。訪問して不動産を確認し、後日に作成した査定書を基にご説明を受けることになります。土地では地目、大きさ、接道状況などの他、地域性、近隣の売買成約価格など、住宅では構造、間取り、築年数、修繕履歴、近隣の売買成約価格との比較など、なぜこの売却査定金額になったのか整合性があるかがポイントになります。
④売却活動
媒介契約を締結した不動産業者はネットのホームページ、不動産ポータルサイト、チラシなどの紙媒体、現地看板設置などによって購入希望者を探します。購入希望者の多くはネットで情報を探す方が多いのでネットでの情報公開は必須です。一般の人は見れない不動産業者のみが閲覧できるレインズに登録し、他社の不動産会社からの客付けの紹介にも対応します。様々な媒体を用いて、購入希望者の現地案内、条件（住宅ローンなど）のヒアリング、意思確認などを行ない、物件所有者（売主様）と購入希望者（買主様）との擦り合わせを行います。
⑤売買契約を締結
購入希望者（買主様）との条件交渉がまとまれば不動産売買契約を締結することになります。一般的に不動産売買契約の締結は交渉がまとまってから、1週間以内に行なうことが多いです。不動産業者が売買契約日の調整をして、一般的には売主様・買主様同席で重要事項説明書、不動産売買契約書、物件告知書を説明していき、内容について双方が合意できましたらそれぞれの書類に記名押印していただきます。この時、手付金を買主様から売主様に渡し、後日の決済日に残金を買主様が支払うと同時に物件の引渡しを行うこととなります。
⑥決済・引き渡しの準備
売買契約が成立し、決済・引渡しに向けて
【売主様】
■居住していれば残置物の撤去・処分 、引越し
■土地の売買で、古家があり更地渡しの場合には建物の解体作業 ・滅失登記手続き
■境界確定測量作業（土地家屋調査士へ依頼）
等
【買主様】
■住宅ローン本申込・金銭消費貸借契約、火災保険加入申込
等
不動産会社は上記の売主様・買主様の決済・引渡しの準備のフォローをしながら司法書士と所有権移転について打ち合わせを行います。
⑦残代金の決済、物件の引き渡し
不動産売買決済の多くは金融機関で行います。買主様が売買契約時に支払った手付金を差し引いた物件残代金と固定資産税（マンションの場合は管理費・修繕積立金等も）の清算金を売主様に支払い、司法書士が同日に所有権移転を行うことで物件の引渡しが完了いたします。
以上が大まかな不動産売却の流れになりますが、信頼できる不動産会社を見極める際は、不動産業者と担当者がこの一連の流れをスムーズに行えるか、また、不動産取引は物件や状況によって内容が変わることも多く、何か不測の事態が起こった時に対応できるかが求められます。
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